Funcionamento do IR sobre Ganho de Capital de Imóveis
- contato85378
- 12 de mai. de 2021
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Na apuração do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) existem diversas situações que, pelo pragmatismo, passam a margem de quaisquer entendimento ou análise do processo, tomando-se conhecimento apenas dos números finais. Ou até, nesse sentido, o assunto é compreendido apenas pelo espectro do senso comum, pois esse é suficiente para a entrega da obrigação naquele momento.
No que tange à venda de imóveis com lucro auferido, é preciso recolher o imposto de renda sobre o resultado positivo dessa operação e, de acordo com o valor, terá sua faixa de alíquota a ser aplicada. Entretanto, ao contrário do que se prega no cotidiano, a parcela tributável não é, necessariamente, o ganho bruto auferido nessa venda.
O preenchimento dos bens na declaração dos contribuintes foi realizado pelo valor de aquisição (atualizados até janeiro de 1996) em reais e pelo custo histórico em aquisições após a data mencionada. Inclusive, o país passava por um processo de transição monetária na época e mensurar o valor desses bens era um desafio.
Sendo assim, o valor declarado ficava congelado caso não houvesse venda desses imóveis. Passados dez anos, por questões monetárias e econômicas que não entram no mérito por agora, o custo em reais desse patrimônio declarado gerou uma profunda distorção entre o valor de mercado. Consequentemente, uma operação de venda realizada seria severamente tributada.
Naturalmente, como os agentes econômicos reagem a incentivos, houve retração do setor imobiliário, gerando um efeito vicioso no segmento da construção civil e áreas correlatas, com desemprego, crise de habitação e prejuízos para o desenvolvimento social e econômico do País. Essa situação também abriu margem para a sonegação fiscal.
Em 2005, houve a promulgação da Lei 11.196 que, em seu conteúdo, dispunha sobre alterações na metodologia de cálculo do ganho de capital sobre imóveis. Houve a adição dos fatores de redução, que são fórmulas elaboradas a partir de dados estatísticos e que tem o intuito de levar em consideração as variações monetárias e efeitos inflacionários.
Dessa forma, sobre o lucro da operação, haverá uma parcela isenta e outra que servirá de base de cálculo. O resultado é um tratamento mais isonômico para a situação e, sobretudo, respeito à capacidade contributiva ao sujeito passivo da obrigação tributária.
O cálculo é bem simples de se realizar, basta preencher os valores nas fórmulas e realizar as operações para calcular os índices do FR1 e FR2 e multiplicar pelo lucro bruto da operação de venda. Se a compra do imóvel foi antes de novembro de 2005, usa-se os dois fatores de redução. Caso tenha sido realizada posteriormente a esse período utiliza-se apenas o FR2. Abaixo segue a legenda para a aplicação:
n1 = intervalo em meses entre janeiro de 1996 até novembro de 2005;
n2 = intervalo em meses entre dezembro de 2005 à data da venda.
Para facilitar o processo, realizamos uma planilha de fácil preenchimento, para que você possa conferir com o programa gerador do ganho de capital, disponibilizado pela Receita Federal, ou até mesmo se planejar para futuras vendas de imóveis, entendendo a metodologia e o que cada valor representa.
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